El 7 de octubre de 2026 se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Está en vigor desde el 8 de octubre y afecta a propietarios, arrendadores, comunidades de propietarios y gestores de inmuebles. Te explicamos qué cambia con la nueva norma de vivienda y cómo prepararte.
Qué cambia con la nueva ley de vivienda: lo esencial de un vistazo
- Los ayuntamientos de municipios declarados zona tensionada podrán aplicar recargos de IBI a viviendas turísticas de hasta el 50 %, el 100 % o el 150 %, según el número de inmuebles del titular, y se modifica el régimen de recargos a viviendas desocupadas.
- IVA del 10 % en obras de renovación y reparación de viviendas destinadas a alquiler habitual, si se cumplen los requisitos.
- Nuevo régimen para el alquiler de temporada y por habitaciones.
- Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030 y prórroga extraordinaria de determinados contratos.
- Su continuidad depende de la convalidación del Congreso.
Qué es el Real Decreto-ley 29/2026 y cuándo entra en vigor
Se publicó en el BOE núm. 249 del 7 de octubre de 2026 y entró en vigor el 8 de octubre, salvo las previsiones específicas que fijan otras fechas, como algunas medidas fiscales. Llega después del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, con el mismo objetivo: reforzar la función social de la vivienda y ampliar la oferta asequible.
Al ser un decreto-ley, debe ser sometido a convalidación del Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación. Hasta entonces, existe inseguridad jurídica sobre su continuidad, algo que conviene tener presente antes de tomar decisiones.
Novedades del RDL 29/2026: las cinco medidas clave
Recargo del IBI a pisos turísticos y viviendas vacías en zonas tensionadas
En municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, los ayuntamientos podrán establecer, mediante ordenanza fiscal (art. 8), un recargo sobre la cuota líquida del IBI de los inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico:
- Hasta el 50 % con carácter general.
- Hasta el 100 % para titulares de dos o más inmuebles destinados a ese uso.
- Hasta el 150 % para titulares de cuatro o más.
Además, según la exposición de motivos, se modifica el régimen de recargos sobre viviendas desocupadas con carácter permanente, con condiciones distintas dentro y fuera de zonas tensionadas.
IVA reducido del 10 % en obras de reforma de viviendas en alquiler
Se amplía el tipo reducido del 10 % a las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al arrendamiento habitual, sea cual sea la condición del arrendador, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 7. Entre ellos figuran: pago por los medios bancarios especificados, antigüedad mínima de dos años desde la construcción o rehabilitación y un máximo del 40 % de la base imponible en materiales aportados.
Nuevo régimen del alquiler de temporada y de habitaciones
El artículo 3 reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos con el fin de evitar que estos contratos se usen para eludir el alquiler de vivienda habitual:
- El arrendamiento temporal requiere una causa real y acreditable; debe superar los 31 días y, como regla general, no exceder de 12 meses.
- Si dura más de 12 meses sin justificación, o se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, se considera habitual desde el primero.
- En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar la renta del contrato de la vivienda completa.
- Se prohíbe repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria de la formalización del contrato.
Suspensión de desahucios de personas vulnerables hasta 2030
El artículo 2 establece, hasta el 31 de diciembre de 2030, un régimen de suspensión de los procedimientos de desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Cuando el demandante es una de las entidades que la norma describe (dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos impagados), la suspensión se acuerda sin compensaciones. Para el resto de demandantes, se prevé una suspensión con revisión periódica y una duración máxima de tres años, con compensaciones para las personas físicas y para las personas jurídicas dedicadas al alquiler asequible o social.
Además, el artículo 5.2 introduce una enervación extraordinaria en los desahucios por impago cuando el inquilino es económicamente vulnerable: la Administración dispone de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar lo adeudado.
Prórroga extraordinaria de contratos y límite a la subida del alquiler
A solicitud del arrendatario, determinados contratos de vivienda habitual vigentes pueden prorrogarse por anualidades hasta un máximo de dos años adicionales, si se cumplen las condiciones de la disposición final quinta, como estar al corriente del pago del alquiler.
Además, entre la entrada en vigor del decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia no procede incremento alguno. En los demás casos, el incremento será el que pacten las partes y, en su defecto, no podrá superar el 2 %.
Cómo afecta la nueva ley de vivienda a propietarios, arrendadores y comunidades
- Propietarios con pisos turísticos o vacíos: el recargo a pisos turísticos solo puede aplicarse en municipios declarados zona tensionada y si el ayuntamiento lo aprueba por ordenanza fiscal; el régimen de viviendas desocupadas cambia con condiciones distintas dentro y fuera de esas zonas. Conviene comprobar la situación de tu municipio.
- Arrendadores: es el momento de revisar los contratos temporales y de alquiler por habitaciones para comprobar que cumplen los nuevos requisitos.
- Comunidades de propietarios y titulares de locales o viviendas en alquiler: pueden plantearse el IVA reducido en obras, confirmando los requisitos con su asesor fiscal.
Facility services y mantenimiento de edificios ante la nueva normativa de vivienda
La norma también refuerza las garantías de los inquilinos cuando la vivienda presenta desperfectos que afectan a su habitabilidad y regula las condiciones en que se entrega al finalizar el contrato. Esto hace más importante un mantenimiento de edificios y viviendas planificado y documentado.
Un servicio profesional de facility services ayuda a:
- Mantener los inmuebles en condiciones de habitabilidad con mantenimiento preventivo y correctivo.
- Planificar y ejecutar obras de renovación y reparación cumpliendo los requisitos del IVA reducido.
- Gestionar incidencias, limpieza y conservación de viviendas y zonas comunes.
- Dejar constancia del estado de la vivienda al finalizar el contrato, algo que la norma regula expresamente.
En Avant Facility Services acompañamos a propietarios, comunidades y gestores de inmuebles en la gestión de sus edificios. Si quieres saber cómo podemos ayudarte, contacta con nuestro equipo.
